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恒大拟重组深深房登陆a股 至少能募集436.8亿资金

发布时间:2016-12-09
恒大拟重组深深房登陆A股 至少能募集436.8亿资金恒大拟重组深深房登陆A股 至少能募集436.8亿资金

  恒大拟重组深深房登陆A股注入地产足球业务

  余舒虹

  接近交易人士透露,目前包括中信系、景林投资在内的相关战投方已确定,预计12月完成入股,2017年1月15日公告重组方案,并于4月底前完成A股上市。

  经济观察报获得的路演材料显示,恒大引入战略投资者的认购价格为每股9.99元,恒大地产注入深深房后,恒大集团将持有深深房82%以上股权,300亿元战投方合计持有12%以上股权,流通股约6%。

  按照上市后2280亿元的市值计算,6%的流通股预计能够募资136.8亿元。因此,恒大这一轮回归A股至少能募集436.8亿元的资金。

  回A路线

  中国恒大集团将通过内部重组将房地产业务整合并入恒大地产,并以此为主体引入战投和重组上市公司平台深深房。

  除地产业务外,此次注入A股的资产还将包括恒大淘宝足球俱乐部。据投行人士分析,将恒大淘宝装进A股上市公司或将大大提高重组后恒大地产的估值。此前,恒大淘宝在国内已成功登录新三板,市值一度达到33.5亿美元,成为世界足坛市值最高的足球俱乐部。

  但需注意的是,新三板与二级市场之间存在明显的估值差异,另外在财务方面,恒大淘宝也一直处于亏损状态。据恒大淘宝2015年年报,其年度亏损额为9.53亿元,比上年增加95.71%。

  在此次重组方案中,恒大对投资者做出了三年净利润880亿元的业绩承诺,这也将对恒大淘宝的盈利能力提出挑战。

  恒大此次回归A股上市募资300亿元,这部分资金预计上市后最终的持股超过12%。其中,中信银行是战投之一,投资50亿元。据经济观察报了解,另外250亿是几家份量差不多的国企,目前已基本敲定。今年4月,许家印曾在几天内拜访了数家大型金融机构。

  在中信银行投行部发起的恒大增资计划中,中信系与景林投资组成双GP,长安信托作为其中一个LP,若干机构投资者作为其余LP。投资期限为3+1+1年,其中3年为锁定期,1年为解禁退出期。

  若2020年6月恒大地产尚未实现上市,则由凯隆置业对战略投资者持有股权进行回购;如届时凯隆置业不具备回购能力或战略投资者不接受回购,则由凯隆置业给予战略投资者所持股权比例50%的股权补偿。

  与从港股退市的万达商业不同,恒大回A股的路径比拆掉红筹架构再重新轮候IPO更为便捷。

  上述投行人士分析,万达商业首先是私有化,相当于拆除了VIE结构,将来在境内上市,股权结构相对简单。中国恒大没有私有化,rwin88瑞盈娱乐,并不拆除VIE结构,同时避免了私有化带来的补缴税款、永续债等问题,操作步骤也少很多。

  目前,恒大地产的分拆上市方案还需等待监管层批准。除了要获得公司董事会以及股东大会的通过之外,还需得到深深房实际控制人深圳市政府和深圳国资委的批准。但分析认为,方案通过的概率较大。

  估值修复

  按照投行对恒大地产的估值,包括新募集的300亿元在内,恒大登陆A股后市值约为2280亿元,对应的是恒大承诺明年实现利润的9.4倍。根据Wind资讯,这个估值将使恒大成为市值仅次于万科的房企,市盈率稍低于万科、招商、绿地,但比保利高出不少。

  房地产与金融资深评论人黄立冲认为,在港股上市的内资房企回归A股,主要与香港资本市场估值偏低有关。

  按照11月9日收盘价,恒大在港股市场的价格目前是5.33港元,市值约723亿港元,而深深房目前市值113亿元,两者市值相加也仅为745亿元。截至11月9日,与恒大销售规模相当的万科市值为2903亿元。

  目前同量级的A股公司市盈率普遍高出港股数倍。因此,回归A股有助于恒大估值的修复,以获得更多的资本支持。

  更重要的原因是,通过和深深房的重组,以及引进战略投资者,才能真正解决恒大负债率偏高的问题。

  自2009年上市至今,恒大的销售额年均增长30%以上,近两年甚至达到50%以上。但国际投行对恒大的评价仍落后于万科、中海、龙湖等公司,认为其多元化扩张风险较大,负债率高,也导致恒大发行的美元债利率较高。

  据中信银行估算,恒大引入300亿元战投后,其资产负债率将由82%下降至70%。成功上市后,还将进一步通过股权融资的方式降低资产负债率。

  近期,恒大集团出售旗下的粮油、乳制品及矿泉水业务,重新聚焦主营业务房地产开发,也是由于这些业务一直处于亏损状态。恒大出售上述业务之后,同时甩掉了33亿元净负债。

  路演材料显示,撇开负债率,投行较为看重的是恒大大规模的土地储备和低廉的土地成本。截至2016年6月30日,rwin88瑞盈娱乐,恒大地产总土地储备面积1.67亿平方米,74%位于一二线城市,累计平均成本1370元/平方米。

  借道深深房

  一个月前,恒大公布了A股上市的计划。10月9日晚,深深房A发布公告称,其控股股东深投控与恒大及其控股股东凯隆置业签署协议,深深房将以发行A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权,恒大则向深深房注入地产资产,在交易完成后,凯隆置业将成为深深房的控股股东。

  克而瑞分析称,实现该目标并不难,基于土地储备和销售情况,只需销售额年均增长约10%、预售均价年均增长约6%,核心业务利润率年均增长约8%即可。事实上恒大过去7年的复合增长达到了37%。

  同时,rwin88瑞盈娱乐,该计划透露了恒大回归A股的真正“底牌”。半年多来,恒大重组嘉凯城,四度举牌廊坊发展,其瞄准对象均为国资委控制的上市房企,且都具有低资产负债率的特征。最新中报显示,廊坊发展资产负债率仅为47%,深深房为48%。

  除深深房之外,深圳市国资委直接或间接控股的上市房企仅剩4家:通过深投控控股的深物业,通过深业集团控股的沙河股份,直接控股的深振业和深圳天健集团。这些地产平台吸引了大量民营资本的关注,并通过各种方式介入并试图控股。

  有消息称,深圳市政府向恒大出售深深房的壳资源,目的之一是引导恒大迁入深圳,成为深圳市下一个世界500强企业。

  工商信息显示,2016年9月12日,恒大地产集团有限公司的主体已迁出广州,其注册地址已于次日变更为深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室,这也是恒大金融集团和互联网集团的注册地址。若与深深房的交易顺利完成,意味着恒大两大核心业务??地产和金融都将入驻深圳。

  路演资料还透露,原本以3000亿元为目标的恒大今年的销售额预计将达到4000亿元。11月4日恒大披露的最新销售数据显示,2016年1月至10月,恒大累计合约销售金额约已实现3167.1亿元,领先万科1.5%。




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